Первые шаги в выборе и покупке дома , квартиры

ПЕРВИЧНОЕ ЖИЛЬЕ, НЕСКОЛЬКО СОВЕТОВ:

1.Перед тем, как Вы решитесь подписать договор купли-продажи квартиры от застройщика, соберите как можно больше информации о фирме-застройщике. Посетите официальный сайт фирмы, не лишним будет и поездка к самому строительному объекту. Побеседуйте с рабочими, узнайте, в срок ли выплачивается заработная плата, какими темпами ведётся строительство, и какими видами предоставления услуг параллельно занимается фирма. Может, это сдача в аренду жилых и нежилых помещений, проведение ремонтных и строительных работ под заказ и т.д. Вся эта информация позволит Вам сделать предположительный вывод о том, насколько крепко фирма-застройщик стоит на ногах, и что предлагаемое жилье не будет являться средством погашения каких-либо задолженностей по обязательствам фирмы. Обычно в таких случаях качеству проводимых строительных и отделочных работ не уделяется должного внимания.

2.Проанализируйте цены. Сильно заниженная цена квартиры от застройщика может говорить о ненадёжности фирмы, ведь надёжная и преуспевающая компания не будет продавать недвижимость за бесценок.

3. После того, как будет собранна первоначальная информация о предприятии (и естественно она Вас вполне удовлетворяет), можно смело требовать у руководителей фирмы учредительные документы для ознакомления. Это устав фирмы, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц - свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, а также проверьте документы уполномоченного представителя фирмы, который имеет право вести переговоры, а также заключать договоры от лица руководителя фирмы.

4. Попросите предоставить лицензию, которая даёт право на застройку. Обратите внимание на срок её действия, а также указание на право строительства соответствующих продаваемым по высоте сооружений..

5. У компании должно быть обязательно разрешение на строительство. При этом важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. Бывает так, что иногда компания проводит застройку по нескольким сразу объектам, но разрешения именно на тот дом, в котором находится Ваша квартира, у него не оказывается. Всё это в будущем могут обратить против Вас.

6. После этого, попросите взять домой для ознакомления проектную документацию.

7. Далее приступайте к изучению условий самого договора, и желательно ознакомиться с ними дома, чтобы Вас никто не отвлекал. Лучше всего, конечно, проконсультироваться с опытным юристом потому, что юридически неподготовленный человек может не обратить внимания на те важнейшие условия договора приобретения квартиры от застройщика, которые определяют весь объём прав и обязанностей застройщика.

8. Итак, принимая участие в долевом строительстве, необходимо проверить также право застройщика на земельный участок, и обращать внимание на целевое назначение земли, т.е. в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу…». Проверьте предназначение земли для строительства, ведь если дом будет построен на землях сельхозназначения, тогда Вы долго не сможете заселиться в свою квартиру..

9. Удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой преамбуле договора. Иначе могут в будущем возникнуть споры, что так же повлияет на сроки Вашего заселения.

10. Если же строительство ведётся при участии органов власти, то оно является публичным инвестиционным проектом. Убедитесь, что Ваша компания-застройщик имеет договор с властями, иначе квартира может быть продана без Вашего участия.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ: ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ
1.При совершении сделки по покупке квартиры агент, юрист, менеджер риэлторской компании должны проверить, получить, заверить, подтвердить порядка двух десятков документов. Зачастую наилучшим образом о том, насколько сложен тот или иной процесс, свидетельствует простая иллюстрация стандартной технической документации. Ниже мы приводим внутренний документ агентства по недвижимости, который даст вам достаточно полное представление о том, сколь сложны и кропотливы операции с недвижимостью. Документ касается в первую очередь сделок не с новостройками, а со вторичным жильем.

2.Особое внимание нужно обратить на такие детали, как "проверено ЛИЧНО", "в моем присутствии", "ВСЕ предыдущие", "ВСЕ бывшие", "ВСЯ история".

3.Но и после этого вы увидите еще не все нюансы сделок. Например, за требованием указания дат рождений родственников стоит тот факт, что для каждой ранее состоявшейся сделки надо определить применимость или неприменимость законов о регистрации сделок с несовершеннолетними и престарелыми, принятых за последние десять лет.

А пока посмотрите, какие данные должны представить и подтвердить три специалиста фирмы - агент, юрист и менеджер (перечень лиц, участвующих в сделке, конечно, больше), чтобы получить разрешение у начальника отдела продаж на сделку.

АГЕНТ ПОДТВЕРЖДАЕТ:
1. Договор проверен у нотариуса мной лично.
2. Все предыдущие договоры по данной квартире проверены у нотариусов.
3. Список всех бывших собственников квартиры (вся история) с указанием дат рождения и других сведений прилагается.
4. Квартира передавалась или не передавалась по доверенности.
5. Справка БТИ получена мной лично.
6. Копия финансово-лицевого счета получена мной лично.
7. Выписка из домовой книги получена мной лично.
8. Список когда-либо прописанных в этой квартире (вся история).
9. Снятых с регистрационного учета временно из данной квартиры нет (военная служба, тюрьма, дом престарелых).
10. Задолженность по междугородным и международным телефонным переговорам за данным телефонным номером не числится.
11. Телефон в квартире не является спаренным.
12. Форма N6 проверена мной лично. Разрешена ПОСТОЯННАЯ регистрация туда, куда выезжает продавец.
13. Из данной квартиры никто не выписан вследствие убытия на военную службу, тюрьму, дом престарелых.
14. Паспортный стол по месту нахождения квартиры посетил лично. Проблем с регистрацией в данную квартиру у покупателя не будет.
15. Заявлений об утере представленного паспорта от кого-либо из собственников квартиры в милицию не поступало.
16. Справка из налоговой инспекции об оплате налога на имущество (налог на дарение, наследование) проверена мной лично.
17. Сведения о родственниках: (1) их нет (об этом должно быть письменное заявление продавца), (2) они согласны с продажей квартиры (имеется нотариально заверенное согласие или разрешение попечительского совета, согласие супруга, общественной комиссии).
18. Свидетельства о смерти всех умерших собственников или проживающих ранее в квартире прилагаются.
19. Паспорт продавца выдан до приобретения квартиры (до приватизации, если документы первичны).
20. Дом в списке на реконструкцию не значится.

ЮРИСТ ПОДТВЕРЖДАЕТ:
1. В паспортах продавцов и покупателей фотографии по возрасту вклеены своевременно.
2. Запрета, ареста и пр. на квартиру в нет.
3. Сотрудник, осуществляющий регистрацию, о сделке уведомлен.
4. Прогнозируется ли коррекция: паспорта (), площади (), договора (), адреса()?
5. Документы проверены.
6. Сделку по данной квартире разрешаю.

МЕНЕДЖЕР ПОДТВЕРЖДАЕТ:
1. Все экземпляры договора и другие документы, подписанные в нашем Агентстве, сданы в архив.
2. Копии всех документов сданы в архив "___" числа "____" месяца, года.